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Évaluation des actions d’un ICS
Un IBS est un outil de gestion des actifs immobiliers. Il se compose d’au moins deux membres qui peuvent être des personnes physiques ou morales ; toutefois, la loi ne prévoit pas de capital minimum pour la création de cette société.
De nombreux partenaires mettent en doute la valeur des actions de SCI dans le cas de la revente, du don ou de la succession.
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Méthodes d’évaluation
En fonction de la typologie des sociétés immobilières civiles (SCI management, SCCV, actifs SCI,…) mais aussi des revenus tels qu’ils génèrent, une approche devrait être donnée à l’évaluation des actions SCI plutôt qu’une autre.
Quelle que soit la méthode utilisée, l’évaluation des actions nécessite une comptabilité à jour. En fait, c’est sur la base du bilan SCI que la valeur des actions de ce SCI peut être déterminée. Ensuite, facultativement, une coupe de cheveux peut être appliquée.
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Deux méthodes d’évaluation sont recommandées :
♦ La valeur mathématique
Étant donné que le SCI est un outil de gestion d’actifs, il est donc, dans une approche axée sur les actions d’abord, avec une valeur de capitaux propres ou mathématiques, par opposition à la valeur de la productivité ou de la rentabilité : la méthode mathématique est préférée pour les sociétés ayant une prépondérance des actions ou une « taille » modeste.
Il est obtenu par la somme des valeurs de marché des différents actifs moins la somme des passifs réels (passifs à long terme, à moyen et court terme) et des provisions. Par conséquent, il nécessite un retraitement des soldes à corriger les valeurs comptables et les renvoyer à des valeurs réelles. Il est également basé sur les rapports d’experts du ou des bâtiments résultant de l’application des méthodes traditionnelles d’évaluation des actifs.
♦ La valeur de la productivité
Cette méthode est basée sur la rentabilité de la société pour déterminer la valeur des actions SCI. Par conséquent, il sera nécessaire de calculer sa valeur de productivité que le bénéfice soit distribué ou mis en réserve.
La méthode vise à capitaliser sur le bénéfice net que l’entreprise produit pour purger sa valeur.
L’administration fiscale résume effectivement la méthode avec (valeur de la valeur) « V = R/i, R est le revenu net par valeur et i le taux de capitalisation ».
Le type est calculé à partir d’un taux du rendement de base et sans risque, c’est – à – dire le taux de rendement des obligations d’État couvertes par l’État. Dans le cas d’un taux d’endettement à long terme intégrant un scénario d’inflation, il est nécessaire, par simplification, de dégonfler ce taux de référence du taux d’érosion monétaire complété par une prime appelée « risque » justifiant un rendement supplémentaire par rapport au taux considéré comme minimal. Cette prime est normalement dégagée de la formule suivante : prime de risque = ß x Pr.
À titre indicatif, les services fiscaux recommandent de maintenir la prime de risque historique sur le marché français, dont on se souvient de l’ordre de 5 %.
Cette prime bénéficiera alors de la combinaison avec un risque coefficace lié au secteur immobilier. Il peut être sélectionné dans une fourchette de 0,3 à 0,5, caractérisant un secteur à faible risque, selon notre administration à grande échelle.
♦L’évaluation des actions
En ce qui concerne l’acquisition d’actions dans une société immobilière civile cotée à la bourse, SCPI, il y a un intérêt significatif dans les éléments financiers divulgués, ainsi que dans la liquidité de ces actions sur les marchés secondaires. Lors de l’acquisition d’actions de SCPI, l’analyse de la liquidité de ces unités est essentielle, tout comme l’escompte entre les actifs de l’IPC et la valeur de ses parts. En période de crise immobilière, une coupe de cheveux de 40% a été trouvée en ce moment.
En ce qui concerne l’acquisition d’actions d’une société civile non cotée à la bourse, SCI, les actions de ces associations ne sont pas librement transférables, l’application des prestations dépend de la multiplicité des facteurs lors de l’obligation transférabilité.
- Des règles statutaires contraignantes,
- Clauses d’accréditation
- Nombre d’associés, ect…
Les coupes de cheveux sont, par conséquent, diverses et souvent cumulatives.
Cependant, nous pouvons citer les allocations les plus courantes, dont l’évaluation et la justification nécessitent l’intervention d’un expert spécialisé dans l’évaluation des actions SCI :
- Décote pour non-liquidité,
- Décote pour la situation des minorités,
- Décote liée à des restrictions légales ou contractuelles
En général, les experts admettent un rabais de 5% à 20% sur la valeur réévaluée des actions. En principe, plus le pourcentage des actions transférées est faible, plus la décote est élevée.
En fin de compte, l’évaluation des actions de SCI (société civile immobilière) est un exercice plus complexe qu’il n’y paraît. Outre la nécessité de faire une juste estimation de la valeur de l’actif immobilier qui est précisément composé du capital social, il est nécessaire non seulement d’évaluer le retraitement comptable de l’entreprise, mais aussi de tenir compte des différentes provisions habituelles. L’intervention d’un expert dans l’évaluation des propriétés est fortement recommandée.
Exemple de calcul du coût des actions
Un SCI a un capital social de 20.000 euros divisé en 200 actions de 100 euros chacune. Au cours de son existence, il achète une maison pour 100 000 euros, financée par 80 000 euros par un prêt bancaire dans lequel il reste encore 60 000 euros à payer. Au moment de la à vendre, la propriété est évaluée à 150 000 euros.
Le compte de trésorerie est de 10 000 euros. L’un des associés veut vendre 10% de ses actions. Le montant d’une action peut être calculé selon la méthode de calcul suivante :
- Les actifs nets sont : 150 000 10 000 — 60 000 = 100 000 euros
- Estimation avant remise d’une action sociale : 100 000 euros : 200 actions = 500 euros/action. Après analyse du contexte juridique, contractuel et financier, une remise de 10 % a été décidée.
- Par conséquent, le montant d’une part sociale définitive d’une part sociale est :
- 500- (500 x 10 : 100) = 450 euros/action.
Impôts du cessionnaire et du cédant
Imposition du cessionnaire La personne « acheteur » des actions doit il suffit de payer des frais d’inscription de 5 % plus une taxe ministérielle. Depuis 2012, l’administration fiscale ne conserve plus seulement la valeur des actions, mais la valeur de tous les actifs qui leur ont permis d’acquérir.
Imposition du cédant La personne « vendeur » des actions doit payer l’impôt sur les gains immobiliers à un taux de 19% plus le taux social (CSG/CRDS) d’un montant de 17,2%.
Les provisions relatives à l’excédent immobilier sont les suivantes :
♦ Remboursement de l’impôt sur le revenu (RI) — 19%
Dans le cas de l’impôt sur le revenu (IR), l’allocation pour la période d’exploitation est la suivante :
- 6 % pour chaque année de détention après le cinquième et jusqu’à 21 ans ;
- 4 % pour la vingt – deuxième année de détention.
- La réduction s’étend sur 22 ans. (exempté après 22 ans)
♦ Déduction pour le paiement des déductions sociales — 17,2%
En ce qui concerne les charges sociales, l’allocation pour la période de détention est la suivante :
- 1,65 % pour chaque année de détention après le cinquième et jusqu’à 21 % ;
- 1,60 % pour les 22 années de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22e année.
- L’ allocation s’étend sur plus de 30 ans (exonérée au-delà de 30 ans)
Transmission libre sous forme de don, la succession est régie par la common law. En ce qui concerne le don transmis par les parents aux enfants, 100 000 euros par père et enfant peuvent être transmis tous les 15 ans. Avertissement : Ces numéros peuvent être modifiés à tout moment. Il est prudent de vérifier les montants.
